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15- D- 0355 201 5 年 8 月 1 7 日
株式会社日本格付研究所（J C R）は、以下のとおり信用格付の結果を公表します。
グ
ロ
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バル
・
ワ
ン
不動産投資法人
（証券コード：8958）【据置】
長期発行体格付 ＡＡ− 格付の見通し 安定的
債券格付 ＡＡ−
発行登録債予備格付 ＡＡ− ■ 格付事由
(1) 本投資法人は、「近（立地の優れた物件）・新（築年数の浅い物件）・大（大型の物件）」のキーワードで象 徴される、立地や建物スペックの優れたオフィスビルへの投資を行うことを基本的な投資方針とする。明 治安田生命保険グループ、三菱 UF J フィナンシャル・グループ、近鉄グループの 3 グループをスポンサ ーとするグローバル・アライアンス・リアルティ株式会社（GA R）がその資産運用業務を担当。スポンサ ーからの独立性と協業のバランスに特色ある運営方針に変わりはなく、各スポンサーから多面にわたるサ ポートを享受しながらも、独自の投資スタンスによる運用実績を継続している。
(2) 本投資法人の現在のポートフォリオは、9物件、取得金額総額約 1, 613億円。投資方針である「近・新・ 大」を明確化するための物件の入替はほぼ完了しポートフォリオの強化が進んだ。足元では稼働率の向上 および賃料の増額を図ることによって、内部成長により注力している。一部物件において新規テナントの 入居などによりポートフォリオの平均稼働率は上昇傾向にあり、15 年 5 月にオフィス部分のメインテナ ントが退去した「T K 南青山ビル」は、空室期間を発生させることなく後継テナントへオフィス部分の一 棟貸しを開始していることも、ポートフォリオ平均稼働率の安定化に寄与している。新規契約におけるフ リーレントの影響によりポートフォリオの収益性が一時低下するものの、足元では賃料の増額改定実績が 増加していることもあり、今後のキャッシュフローの安定化に寄与するものと考えられる。財務面では、 引き続きスポンサーを含むメガバンクを主体とする安定性に配慮した資金調達が継続されており、現在の 財務構成に関して特段の懸念事項は無い。以上を踏まえ、格付を据え置き、見通しを安定的とした。 (3) 稼働率については、高稼働物件の取得や既存物件における空室の消化などにより 15/ 3期末で 96. 4％まで
回復している。14/ 9 期末に 82. 1％であった「明治安田生命さいたま新都心ビル」の稼働率は、新規テナ ント入居などが奏功し 15/ 3 期末に 88. 2％まで改善している。一方で、「淀屋橋フレックスタワー」に入 居しているメインテナントとの賃貸借契約が 15年 9月末をもって解約となることが今後のポートフォリ オ稼働率が低下しうる要因として懸念される。本物件は淀屋橋駅から徒歩 3 分という好立地にあり、本物 件の立地的特性などを活かしながら GA R にてリーシングを進めており、おおむね順調に推移しているが、 今後のリーシング方針とその進捗状況について注目している。
(4) デット・ファイナンスについては、スポンサーである三菱東京 UF J 銀行、三菱 UF J 信託銀行をメインバ ンクとし、借入金は全て無担保・無保証かつ長期での調達である。また、固定金利比率は 88. 2％と高く、 金 利 上 昇 リ ス ク へ の 耐 性 も 備 え て い る 。 L T V 水 準 に つ い て は 、 15/ 3 期 末 に お い て 帳 簿 価 格 ベ ー ス で 50. 1％、不動産の期末評価額ベースで 47.1％である。14/ 9 期において新規物件の取得の際に借入金を調 達しているが、物件の売却代金による借入金の返済や借入金のリファイナンスに際して手元資金の活用に より借入額を減額した効果もあり 14/ 9 期末の L T V 水準より低下している。従来からのポートフォリオの 特徴、マーケット等を考慮して柔軟に L T V をコントロールする方針に変更はなく、今後についても過去 の実績を超えて L T V水準を大きく上げる予定は特段ないものとしている。
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■ 格付対象
発行体：グローバル・ワン不動産投資法人 【据置】
対象 格付 見通し
長期発行体格付 AA- 安定的
対象 発行額 発行日 償還期日 利率 格付
第 4 回無担保投資法人債（特定投資 法人債間限定同順位特約付）
50 億円 2010 年 9 月 29 日 2017 年 9 月 29 日 1. 59% AA-
第 5 回無担保投資法人債（特定投資 法人債間限定同順位特約付）
40 億円 2012 年 10 月 18 日 2016 年 10 月 18 日 0. 66% AA-
第 6 回無担保投資法人債（特定投資 法人債間限定同順位特約付）
40 億円 2014 年 9 月 29 日 2018 年 9 月 28 日 0. 29% AA-
第 7 回無担保投資法人債（特定投資 法人債間限定同順位特約付）
30 億円 2014 年 9 月 29 日 2024 年 9 月 27 日 0. 86% AA-
第 8 回無担保投資法人債（特定投資 法人債間限定同順位特約付）
30 億円 2015 年 2 月 26 日 2022 年 2 月 25 日 0. 56% AA-
対象 発行予定額 発行予定期間 予備格付
発行登録債 1, 000 億円 2013 年 10 月 7 日から 2 年間 AA-
格付提供方針に基づくその他開示事項
1. 信用格付を付与した年月日： 2 0 1 5年 8月 1 2 日
2. 信用格付の付与について代表して責任を有する者：藤本 幸一
主任格付アナリスト：秋山 高範
3. 評価の前提・等級基準：
評価の前提および等級基準は、J C R のホームページ（http:/ / www. jcr. co. jp）の「格付方針等」に「信用格付の種類
と記号の定義」（2014 年 1 月 6 日）として掲載している。
4. 信用格付の付与にかかる方法の概要：
本件信用格付の付与にかかる方法（格付方法）の概要は、J C R のホームページ（http: / / www. jcr. co. jp）のストラク
チャード･ファイナンス「格付の方法」のページに、「J - RE IT 」（2014年 6月 2日）の信用格付の方法として掲載し
ている。
5. 格付関係者：
（発行体・債務者等） グローバル・ワン不動産投資法人
6. 本件信用格付の前提・意義・限界：
本件信用格付は、格付対象となる債務について約定通り履行される確実性の程度を等級をもって示すものである。
本件信用格付は、債務履行の確実性の程度に関しての J C R の現時点での総合的な意見の表明であり、当該確実性
の程度を完全に表示しているものではない。また、本件信用格付は、デフォルト率や損失の程度を予想するもので
はない。本件信用格付の評価の対象には、価格変動リスクや市場流動性リスクなど、債務履行の確実性の程度以外
の事項は含まれない。
本件信用格付は、格付対象の発行体の業績、規制などを含む業界環境などの変化に伴い見直され、変動する。ま
た、本件信用格付の付与にあたり利用した情報は、J C R が格付対象の発行体および正確で信頼すべき情報源から入
手したものであるが、当該情報には、人為的、機械的またはその他の理由により誤りが存在する可能性がある。
7. 本件信用格付に利用した主要な情報の概要および提供者：
・ 格付関係者が提供した監査済財務諸表
・ 格付関係者が提供した業績、経営方針などに関する資料および説明
8. 利用した主要な情報の品質を確保するために講じられた措置の概要：
J C R は、信用格付の審査の基礎をなす情報の品質確保についての方針を定めている。本件信用格付においては、
独立監査人による監査、発行体もしくは中立的な機関による対外公表、または担当格付アナリストによる検証など、
当該方針が求める要件を満たした情報を、審査の基礎をなす情報として利用した。
9. J C R に対して直近 1 年以内に講じられた監督上の措置：なし
■留意事項
本文書に記載された情報は、J C Rが、発行体および正確で信頼すべき情報源から入手したものです。ただし、当該情報には、人為的、機械的、また
はその他の事由による誤りが存在する可能性があります。したがって、J C Rは、明示的であると黙示的であるとを問わず、当該情報の正確性、結果、
的確性、適時性、完全性、市場性、特定の目的への適合性について、一切表明保証するものではなく、また、J C Rは、当該情報の誤り、遺漏、また
は当該情報を使用した結果について、一切責任を負いません。J C R は、いかなる状況においても、当該情報のあらゆる使用から生じうる、機会損失、
金銭的損失を含むあらゆる種類の、特別損害、間接損害、付随的損害、派生的損害について、契約責任、不法行為責任、無過失責任その他責任原因
のいかんを問わず、また、当該損害が予見可能であると予見不可能であるとを問わず、一切責任を負いません。また、J C Rの格付は意見の表明であ
って、事実の表明ではなく、信用リスクの判断や個別の債券、コマーシャルペーパー等の購入、売却、保有の意思決定に関して何らの推奨をするも
のでもありません。J C Rの格付は、情報の変更、情報の不足その他の事由により変更、中断、または撤回されることがあります。格付は原則として
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を含め、本文書の一部または全部を問わず、J C R に無断で複製、翻案、改変等をすることは禁じられています。
■用語解説
予備格付：予備格付とは、格付対象の重要な発行条件が確定していない段階で予備的な評価として付与する格付です。発行条件が確定した場合には 当該条件を確認し改めて格付を付与しますが、発行条件の内容等によっては、当該格付の水準は予備格付の水準と異なることがあります。
■NR S R O 登録状況
J C R は、米国証券取引委員会の定める NRSRO（Nationally Recognized Statistical Rating O rganization）の 5 つの信用格付クラスのうち、以下の 4 クラ スに登録しています。(1)金融機関、ブローカー・ディーラー、(2)保険会社、(3)一般事業法人、(4)政府・地方自治体。
■本件に関するお問い合わせ先
